Yazar: Ar. Gör. Ayça Ebru Celep
Kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanun’unda (TBK) bugünkü halini alana kadar birçok aşamadan geçmiş ve çeşitli tartışmalara konu olmuştur. Bu tartışmaların en önemli nedeni ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durumun kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilere de yansımasıdır. Bugün ise TBK m. 344 hükmü ile kira bedelinin artırılmasına yönelik düzenlemeler hukukumuzda yer almaktadır. Bu hüküm ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulmaktadır. Sözleşmenin başlangıç aşamasındaki kira bedelinin belirlenmesinde kanun herhangi bir sınırlama getirmemiştir. Bu halde taraflar başlangıç aşamasında diledikleri kira bedelini belirleyebileceklerdir.
Kira bedelinin belirlenmesi ülkemizde daha önceki yıllarda tartışma konusu olsa da son yıllarda özellikle ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum ile birlikte bu tartışmalar yeniden alevlenmiştir. Bu durum ile birlikte kiraya verenler mevcut kira sözleşmelerinde yasal orandan daha fazla bir artış yapmak veya kiracılarını türlü nedenlerle çıkarmak istemektedirler. Bu yüzden kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin davaların yakın zamanda artacağı da öngörülmektedir. Yazımızda bu konu yalnızca kira bedelinin belirlenmesi bakımından ele alınacaktır. Kira bedelinin uyarlanması hususu konunun bir başka boyutu teşkil etmekte ve yazı kapsamında ele alınmamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu m. 344 hükmüne göre kira bedelinin belirlenmesi farklı durumlar dikkate alınarak düzenlenmiştir. Bu çalışmada ele alınacak husus ilk olarak tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin olarak yapabilecekleri azami artış bedelidir. İkinci halde ise hakimden, hangi durumlarda kira bedelinin tespiti istenebileceğine değinilecektir. Her bir durum ise çalışmada sadece konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından değerlendirilecektir.
Taraflar sözleşmenin başlangıcında sözleşme özgürlüğü gereğince kira bedelini belirlemekte serbesttir. Bu halde kanunkoyucu kira bedelinin belirlenmesinde herhangi bir sınırlama getirmemiştir. Ancak bu serbesti Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen m. 26 ve 27 hükümleri içerisinde kullanılabilir. Buna göre, taraflar, kira sözleşmesinin yapılması aşamasında irade sakatlığı, aşırı yararlanma, ahlaka ve hukuka aykırılık hükümlerine aykırı olmayacak bir bedel belirlemelidir.
B. TARAFLARIN YENİLENEN DÖNEMİNE İLİŞKİN ANLAŞMA YAPMALARI HALİNDE KİRA BEDELİN BELİRLENMESİ
Taraflar kira sözleşmesinin başlangıcında kira bedelini belirlemekte serbest olsa da kira bedelinin artırılması aşamasında kanunkoyucu bu serbestiyi taraflara tam olarak tanımamış ve buna birtakım sınırlamalar getirmiştir. Buna göre, kanunkoyucu tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksini geçmemesi şartı ile belirleyebileceklerini öngörmüştür. (17.01.2019 tarihinde 7161 sayılı Kanun ile “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiş) Bu halde hüküm, nispi emredici olduğundan, tüketici fiyat endeksi’nin yüzde 8 olduğu bir durumda taraflar yüzde 7’lik bir kira artış oranı belirleyebilmelerine rağmen yüzde 9’luk bir kira artış oranı belirleyemeyeceklerdir.
Kira artış oranı endeksi Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ayın üçünde ilan edilmektedir. Bu durumda tarafların her ayın 15’inde kira bedelinin ödenmesini kararlaştırmaları halinde herhangi bir problem olmayacaktır. Taraflar yenilenen kira dönemi için açıklanan endekse uygun olacak şekilde artış yapabilirler. Ancak kira bedelinin ayın 1 veya 2. günü ödenmesi halinde doktrinde bir önceki ayın endeksinin esas alınması gerektiğini savunan yazarlar bulunmaktadır1. Ancak bir diğer görüşe göre, bu halde kiracının ödemesi gereken miktarı, endeks açıklandıktan sonra ayın 3.ünde öğrenmesi mümkün olacaktır. Bu halde artık kira ödeme borcunun bir sonraki gün olan ayın 4. ünde muaccel olması gerektiği de savunulmaktadır2.
C. 5 YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA 5 YILIN SONUNDA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİN BELİRLENMESİ
Kanunkoyucu TBK m. 344/f.3 düzenlemesi ile kira bedelinin tüketici fiyat endeksine göre belirlenmesini 5 yıllık süre ile sınırlandırmıştır. Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından, tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Buna göre, 5 yıl geçmeden TBK 344/f.3 gereğince hakimden kira bedelinin belirlenmesi istenemeyecektir.
Kira bedelinin belirlenmesinde göz önüne alınacak kriterlere değinmeden önce şunu da belirtmek gerekmektedir. Bu halde, kanunkoyucu beşinci yılın sonunda yani altıncı kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesinde, tüketici fiyat endeksi dışında kiralananın durumunu emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti de dikkate almıştır. Örneğin 2017 yılımda yapılan bir kira sözleşmesinde kira bedelinin tespiti ancak 2022 yılı itibariyle istenebilecektir. Bu sözleşmenin ister başlangıçta bir yıl süreli olarak yapılan ve yıldan yılda yenilenen bir sözleşme olması ister başlangıçta üç yıl süreli olarak yapılması, kira tespitinin istenmesi için bir farklılık yaratmaz3. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesi ile hakimden kira bedelinin tespiti istenebilir4.
C.1 Emsal Kira Bedelleri
Kira bedelinin tespit edilmesi halinde ilk olarak emsal kira bedelleri göz önünde bulundurulmalıdır. Emsal kira bedellerinin tespiti bilirkişiler aracılığı ile yapılmaktadır. Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarda bilirkişilerin, inşaat mühendisi, hukukçu ve emlakçıdan oluşması gerektiği belirtilmiştir5. Emsal kira bedeli, “belirli bir çevrede, muntazaman akdedilen kira sözleşmelerinde kabul edilen, istikrar kazanmış kira bedellerinin ulaştığı meblağ”6 olarak tanımlanabilir. Emsal kira bedelinin belirlenmesinde en doğru değerlendirmenin yapılabilmesi için kiralanan yerin yakınlarında bulunan, kiralananla aynı nitelikte olan ve en yakın tarihte yapılmış kira sözleşmelerinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca kiralanana benzer niteliklere sahip kira sözleşmeleri dikkate alınmalıdır. Bu durum uygulamada önem arz etmektedir. Zira kiralanan yerin aynı binada fakat farklı katlarda bulunması dahi kira bedelini etkilemektedir. Bunun için emsal olarak değerlendirilen binanın yaşı, bulunduğu katı, büyüklüğü, konumu, niteliği, kullanım şekli vb özelliklere dikkat edilmelidir. Ayrıca emsal olarak belirlenecek olan kira bedelinin normal şartlar altında yapılmış olması da dikkate alınmalıdır. Kiracının zor durumda kalmış olması veya yakın akraba olması gibi haller kira bedelinin emsal olarak alınmasını engellemelidir.
Rayiç kira bedeli tespiti yapılırken hâkim tarafından göz önünde bulundurulması gereken bir diğer ölçüt kiralananın durumudur. Kiralananın durumu ile kiralanan yere özgü hallerin varlığı dikkate alınır. Bunun için kiralananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemenin kalitesi vb unsurlar dikkate alınır. Bu halde hakim, emsal kira bedellerini dikkate alacak ancak kiralananın durumunda farklılık olması halinde bu durumu da göz önüne alarak değerlendirme yapacaktır.
C.3 Tüketici Fiyat Endeksi
Rayiç bedelin tespitinde hakim tüketici fiyat endeksini de dikkate almalıdır. Çalışma konumuz her ne kadar bir yıllık yapılan ve sonrasında yenilenen kira bedellerine ilişkin olsa (ülkemizde genellikle konut kiraları bu şekilde yapılmaktadır) da tüketici fiyat endeksi, beş yıl boyunca kira artışının yapılmadığı veya sınırlı olarak yapıldığı sözleşmelerde önem arz etmektedir. Örneğin taraflar başlangıçta bir yıl süreli sözleşme yapmışlar ancak yenilenen dönemlerde kira artışı tüketici fiyat endeksinden daha az bir miktarda yapılmış ise hakim, beş yıl içerisindeki tüketici fiyat endeksindeki artışları dikkate alabilecektir. Burada şu hususa dikkat edilmelidir. TBK m. 344/f.1 ve 2 hükümlerinde yapılan artışlar tüketici fiyat endeksi ile sınırlı olmak zorundadır. Diğer bir ifade ile beş yıllık süre içerisinde her yenileme döneminde taraflar tüketici fiyat endeksinden daha fazla bir artış miktarı belirleyemezler. Ancak TBK m. 344/f.3 düzenlemesinde hakim, kira bedelinde yapılacak artış oranında tüketici fiyat endeksinden yararlanabilir ve tüketici fiyat endeksinden daha fazla bir oranda artış kararlaştırabilir. Örneğin, tarafların bir yıllık bir kira sözleşmesi yapmış olmaları halinde her yenilenen kira döneminde en fazla tüketici fiyat endeksi kadar bir artış yapabilmesi mümkündür. Ancak beşinci kira dönemi sonunda yani altıncı kira dönemi için hakim, kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinden daha fazla bir oranda artış yapabilecektir.
C.4 Hakkaniyet
TBK m. 344/f.3 hükmünde kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesinden bahsedilmiştir. Yargıtay’ın Türk Borçlar Kanun’u yürürlüğe girmeden önce süregelen uygulamasına göre emsal kira bedeline ilişkin tespit yapıldıktan sonra kiracının “eski kiracılığı” da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir indirim yapılması söz konusudur. Yargıtay’a göre kira bedeline ilişkin tespitin, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeline eşit ya da yakın bir değerin belirlenmemesi ve bu bedelde hakkaniyete uygun olarak indirim yapılması gerektiği belirtilmiştir. Uygulamada “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılan bu oran yüzde 15 ile 20 arasındadır7.
Hakim tarafından kira bedelinin belirlenmesinin söz konusu olduğu hallerde tespit davasının açılması gerekmektedir. Hukukumuzda taraflara kira bedelini tek taraflı olarak artırma yetkisi tanınmamış bunun için hakim kararı gerekli görülmüştür8. Bunun için TBK m. 345 hükmüne göre tespit davası her zaman açılabilecektir. Ancak tespit davasının açılma zamanı hangi kira döneminden itibaren kira bedelinin uygulanacağının belirlenmesi için önem arz eder. Eğer ki, yeni kira döneminden itibaren en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı veya kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinde artırım yapılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır9. Aksi halde yeni kira bedeli bir sonraki kira yılında uygulama alanı bulacaktır. Örneğin, 01.05.2020 başlangıç tarihli ve bir yıllık bir kira sözleşmesi 30.04.2021 tarihinde sona erecektir. 01.05.2021-30.04.2022 tarihleri arasında kira bedelinin tespitinin yapılabilmesi için, kiraya veren 31.03.2021 tarihine kadar dava açmalı veya yazılı bildirimde bulunmalıdır. 31.03.2021 tarihinden sonraki bir tarihte bildirimde bulunur veya dava açar ise belirlenen kira bedeli ancak sonraki dönem olan 01.05.2022- 31.04.2023 tarihleri arasında geçerli olacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Ülkemizde son yıllarda kira bedellerinde yüksek miktarda artışlar görülmektedir. Bu artışla birlikte mevcut kira sözleşmeleri ve yeni yapılacak kira sözleşmeleri arasındaki bedel bakımından farklılık oldukça artmaktadır. Kiraya verenler ise bu artış ile birlikte ya mevcut kiracılarını tahliye etmek ya da kira bedellerinde artış yapmak istemektedirler. Tarafların kira bedeli artışında anlaşmaması halinde ise yapılabilecek olan şeylerden biri de hakimden kira bedelinin tespitini istemeleridir. Ancak kira bedelinin tespitinin istenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesi gerekmektedir. Eğer bu süre geçmemişse kira bedeli artışı en fazla tüketici fiyat endeksindekinde belirlenen miktar kadar olacaktır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıyı korumak amacıyla emredici olarak açıkça düzenlenmiştir. Kiraya verenlerin bu orandan daha fazla bir miktar talep etmeleri TBK m. 344 hükmüne de aykırı olacaktır. Son dönemde kira bedellerindeki bu artış sonucunda birçok dava açılacağı muhakkaktır. Kira bedelinin tespitinde nasıl bir değerlendirme yapılacağı ise Yargıtay’ın bu husus üzerine vereceği kararlar sonrasında belirlenebilecektir.
